Основу спроса на загородные дома сегодня составляет эконом-семент. При этом за небольшую сумму покупатели хотят получить «полный фарш», включая коммуникации, ремонт и инфраструктуру. Но пока что спрос и предложение не находят друг друга, поскольку даже банки продают залоговые дома по рыночным ценам.
Время «эконома»
Летние месяцы и начало осени показали активизацию продаж на рынке загородной недвижимости. По словам директора консалтинговой компании «Траектория» Ирины Головневой, у них количество сделок выросло на 11,7% по сравнению с прошлым летом и на 3,8% – с весенними 2010 г. Подтверждает рост спроса по сравнению с АППГ и директор АН «Ред» Андрей Гончаров.
Наибольший спрос наблюдается на коттеджи эконом-класса площадью до 200 кв. м, в ценовом диапазоне $150-200 тыс. с земельным участком 6-8 соток. Причем за такую цену клиент хочет жить в обустроенном коттеджном городке, с объектами социальной инфраструктуры и удобной транспортной развязкой. Дом должен быть уже готов на 100% и внутри проведены отделочные работы. В этом ценовом сегменте, по словам И. Головневой, основной спрос приходится на дома до $150 тыс., площадью 120-180 кв. м с участком до 12 соток. За такую сумму потенциальные покупатели готовы приобрести дом без отделочных работ, но с подведенными коммуникациями. Реже ищут дома стоимостью от $300 тыс., площадью от 250 кв. м, с участком от 10 соток. Наиболее востребованы среди таких покупателей сегодня такие направления: Киево-Святошинское, Обуховское, Вышгородское, Бориспольское.
В то же время в бизнес-сегменте, по словам А. Гончарова, спрос значительно снизился. Сделки, если и существуют, то только в ценовом диапазоне $350-500 тыс., тогда как раньше основной спрос приходилось на дома по цене $500-600 тыс. Впрочем, требования к метражу домов не изменились – дома площадью 250-350 кв. м, с приусадебным участком в 10-20 соток, высоким качеством наружной отделки, с современной планировкой, террасой, бассейном и/или сауной. «Такие предложения на рынке также есть, но не все городки по своей концепции могут отвечать принятому классу «бизнес», особенно есть «проколы» с подъездными путями, наличием необходимой инфраструктуры, природных характеристик», — отмечает И. Головнева. Поэтому, по ее словам, сегодняшний покупатель рассматривает не только дома в коттеджных поселках, но и в городах-спутниках столицы. Таких клиентов привлекает то, что саттелиты больше насыщены объектами бытовой и социальной инфраструктуры, имеют хорошие подъездные пути, многие из них окружены красивыми природными ландшафтами. Наибольшей популярностью пользуются Борисполь, Ирпень, Буча, Ворзель, Гостомель, Белогородка, Бровары и т.д.
Хаотичная постройка также остается актуальной, поскольку позволяет выбрать месторасположения домов, планировку, позволить себе архитектурную эксклюзивность, чего лишены коттеджные городки. Кроме того, такие дома чаще всего продаются с ремонтом и мебелью, тогда как в коттеджных городах довольно сложной найти не просто дома с ремонтом, а уже просто полностью построенные.
Цена во главе угла
Сегодня средняя цена кв. м дома в коттеджном городке Киевской области составляет $1345 (с учетом стоимости земельного участка). По словам ведущего специалиста по загородной недвижимости Кловского филиала АН «Благовест» Юрия Буфиуса, в среднем цена загородных домов под Киевом в январе-августе 2010 г. по сравнению с АППГ снизилась на 45-55%. Риелтор отмечает, что если на протяжении прошлого года загородные дома дешевели, то уже в начале текущего цены стабилизировались. Если раньше, по его словам, падение цены было вызвано в основном желанием поскорее продать объект, чтобы погасить кредит или решить вопросы с бизнесом, то сейчас большинство собственников загородного жилья эти проблемы уже решили, поэтому не хотят снижать цены на свое имущество и предпочитают ждать. В тоже время покупатели, по словам А. Гончарова, все чаще просят найти хорошее предложение, но подешевле. «Например, коттедж за $200 тыс., который до кризиса стоил $500 тыс. Но это миф. Таких предложений нет на рынке», — говорит он и добавляет, что ожидаемое залоговое имущество на рынке не появилось. То, что продают банки, вполне соответствует рыночным ценам.
Найти хороший дисконт можно среди предложения в недостроенных коттеджных городках. Помимо официальных акций и распродаж, потенциальный покупатель может рассчитывать на понижение цены, если согласится подождать окончания строительства не год, а полтора-два, или закажет ремонт у застройщика, а не воспользуется услугами аутсорсеров.
По словам риелторов, срок экспозиции как никогда зависит от выставляемой цены. Если раньше у клиента была возможность обратится в банк за недостающей суммой, то теперь они могут рассчитывать только на собственные финансовые возможности, поэтому на предложения «не по карману» даже не обращают внимания. Средний срок продажи коттеджа «эконом-класса», который соответствует стандартным пожеланиям потенциального покупателя и предложенной рыночной стоимости, составляет около 3-4 месяцев. В прошлом году срок экспозиции был в два раза дольше — восемь месяцев. В «бизнес-классе» сегодня сделку можно ждать около 6-7 месяцев, а в пошлом году — 10 месяцев. Срок экспозиции «элитки» – от одного года. «В 2009 году, особенно в первом квартале, практически никакая недвижимость не покупалась, поскольку все ждали еще большего обвала цен и четкой ценовой политики, которой не было на рынке земли и загородной недвижимости»,— объясняет Головнева.
Эксперты говорят, что на рынке наблюдается дефицит готового качественного загородного жилья. Потенциальные покупатели хотят приобрести готовое жилье, в то время как большая часть предложения либо недостроена, либо продается по завышенной цене. «Так что вроде и спрос есть, и предложение есть, а согласия между ними нет», — говорит начальник отдела продаж жилья в коттеджном городке «Солнечный луч» Наталья Шевченко. При этом многие застройщики коттеджных поселков связаны финансовыми обязательствами и поэтому массово понизить цены до уровня, подходящего потребителю, не могут.
Владельцы домов, расположенных в городах-спутниках и хаотичных постройках более гибкие в этом вопросе. Поэтому их популярность среди потенциальных покупателей будет расти. Однако в среднем цена на рынке останется на прежнем уровне еще до минимум до весны 2011 г.
Средняя стоимость домовладений с земельным участком (до 15 соток) в востребованных районах пригорода столицы: Киево-Святошинский, Вышгородский, Обуховский, Бориспольский
Категория домовладений | Цена/дом, долл.США сентябрь 10г. | Цена/дом, долл.США сентябрь 09г. | Динамика цен за сентябрь 2010 г. и сентябрь 2009 г. | Цена/дом, $, сентябрь 08г. | Динамика цен за сентябрь 2010 и сентябрь 2008 г. |
Ветхие дома (дома под снос) | 60 000 | 55 000 | +9,1 | 80 000 | -25% |
Дома постсоветской постройки, дачи | 80 000 | 75 000 | +6,7 | 100 000 | -20% |
Дома с отделкой, 180 -250 кв.м., 2005-2009 г. постройки | 200 000 | 180 000 | +11,1 | 250 000 | -20% |
Дома свыше 250 кв.м., с отделкой, 2007-2010 г.г. постройки | 350 000 | 320 000 | +9,4 | 400 000 | -12,5 |
Коттеджи в коттеджных городках, под «чистовую» отделку, метражом 250-350 кв.м., 2009-2010 г.г. постройки. | 280 000 | 250 000 | +12% | 330 000 | -15,2 |