С начала нынешнего года вступили в силу новые правила уплаты налога при продаже квартиры, в результате чего рынок квартир метража более 100 кв. м пребывает в ступоре уже месяц. И дело не в том, что продавцы не заключают сделки из-за нежелания платить налог. Камень преткновения – нотариусы: на них, согласно новому закону, возложена ответственность, как за начисление налога, так и за его уплату в бюджет. Разумеется, юристы такому «подарку» не обрадовались и пытаются избавиться от свалившихся на них обязанностей – сейчас в Верховной Раде рассматривается законопроект, согласно которому с нотариуса будет снята функция налогового агента.
Специалисты отмечают, что налог при купле-продаже квартир, вступивший в силу с начала 2007 г. в соответствии с Законом «О налоге на доходы физических лиц», затронет интересы небольшого числа граждан. В соответствии со свежепринятым законом, продавцам квартир теперь, кроме государственной пошлины и отчислений в пенсионный фонд, придется отдать 1% стоимости жилплощади. Те, кто продает квартиру меньше 100 кв. м, государству ничего не должны – это необлагаемый налогом метраж. А вот за каждый метр свыше минимума придется платить. Например, при продаже квартиры площадью 110 кв. м по цене 5 тыс. грн. за кв. м «лишними» окажутся 10 квадратов, и сумма налога составит 500 грн. На сегодняшний день площадь 85% квартир в Украине не превышает 100 кв.м. Это позволяет риэлторам с уверенностью говорить о том, введение налога на продажу жилой недвижимости не станет причиной роста цен на жилье (точнее, квартиры будут дорожать, но по другим причинам). Кроме квартиры, по той же ставке облагается доход, полученный от продажи части квартиры, комнаты, жилого или садового домика (включая земельный участок, на котором он находится, и хозяйственно-бытовые сооружения, расположенные на этом участке), если продавец заключает первую сделку в текущем году.
Подобный порядок налогообложения считается льготным и применяется только при заключении первой сделки в году и только при продаже вышеперечисленной жилой недвижимости. Если гражданин продает в течение года больше одного такого объекта, то при заключении второй сделки он обязан уплатить налог в размере 5% на всю сумму. Та же ставка действует при продаже нежилой недвижимости (гаража, склада и т.д.), а также объектов незавершенного строительства, с первой же сделки. В том случае, когда человек сперва продает нежилую недвижимость, а затем жилую (т.е. для него это уже вторая сделка), при продаже квартиры или дома он получит налоговые льготы, т. к. жилье он продает впервые.
Что касается обмена одного объекта на другой, то в этом случае каждая сторона платит 50% суммы налога на стоимость отчуждаемой недвижимости.
Почетную обязанность подсчитывать, сколько продавцы жилья должны казне, государство благополучно свалило на нотариусов, фактически «наградив» их функциями налоговых агентов.
На нотариусов возложена ответственность как за начисление налога, так и за его уплату в бюджет. Кроме того, он также обязан проверить в Государственном реестре прав собственности количество объектов недвижимого имущества, проданного налогоплательщиком в налоговом году, поскольку от этого будет зависеть процент налога. Копии платежных документов о перечислении налога в бюджет будут прилагаться к экземплярам удостоверенных договоров.
В случае нарушения правил начисления или уплаты в бюджет налога нотариус как налоговый агент будет нести финансовую ответственность в виде штрафных санкций. (ст. 20 нового закона). Если же нотариус не начислит налог или удостоверит договор без уплаты налога, ему придется заплатить этот налог из собственного кармана. «Настоящий» же налогоплательщик в этом случае от уплаты налога освобождается.
Вполне понятно, нотариусов такие нововведения совсем не обрадовали, поспешили предпринять ответные действия. По словам Татьяны Барановой, заместителя директора Департамента нотариата и регистрации адвокатских объединений Министерства юстиции, в Верховной Раде сейчас на рассмотрении находится законопроект №1240, согласно которому с нотариуса будет снята функция налогового агента. Ответственность за уплату налога в бюджет будет возложена на стороны договора, а нотариусы будут лишь контролировать уплату налога и предоставлять соответствующую информацию налоговым инспекциям.
Риэлторы констатируют, что единственный ощутимый эффект от принятого законопроекта в настоящее время – практически полное прекращение операций с недвижимостью на рынке многометражных квартир. Минюст же утверждает, что причина уменьшения сделок – праздничные дни.
Специалисты отмечают, что в настоящее время рынок замер – нотариусы ожидают разъяснений по налогообложению, риэлторы и продавцы – нотариусов. Те же, кому необходимо срочно купить-продать квартиру, объезжают сложившуюся ситуацию «по кривой» – заключают предварительный договор купли-продажи, надеясь «узаконить» его через несколько недель.