Эксперты предсказывают два диаметрально противоположных варианта развития событий на украинском рынке жилой недвижимости. Первый – цены будут расти и дальше, правда, уже не такими высокими темпами. Второй – стоимость жилья в Киеве достигла своего максимума, и цены неизбежно упадут.
Почему жильё будет дорожать и дальше?
Главный аргумент в пользу того, что ожидать снижения цен на рынке жилья не приходится, – дефицит предложения на первичном рынке жилья. В пользу этого довода говорит уход ряда крупных киевских строительных фирм из столицы, усугубил ситуацию. Понятно, что цены на землю и стройматериалы, зарплаты строителей будут только расти. Практически все щебёночные, песчаные карьеры, кирпичные заводы уже давно приватизированы. Многие их них принадлежат зарубежным собственникам, которым украинская власть не указ.
Вторым существенным доводом является то, что вложения в землю и недвижимость и в будущем будут оставаться более доходными, чем банковский депозит. Банковский депозит в гривнах сейчас может дать от силы 16-18% в год и этот процент снижается. А вложения в недвижимость дают до 100% и выше в год. И это означает, что и в будущем в стоимость квартир будут заложены ожидания инвесторов, покупающих жильё для перепродажи.
Третий аргумент – в парламенте готовится пакет законопроектов, призванных упорядочить новое строительство: упростить и сделать более прозрачным выделение стройплощадок, оформление разрешительной документации и отсеять с рынка фирмы, не имеющие опыта строительства. По идее, новые законы должны способствовать увеличению предложения на рынке и снижению цен на жильё. Но, к сожалению, практика показывает, что как только в нашей стране что-то начинают упорядочивать, так сразу же возникает больше бардака. Опыт введения в действие новых строительных законов в России, где было запрещено финансирование строительства до получения всех разрешительных документов, привел к снижению предложения жилья на рынке. Можно не сомневаться, что эта же ситуация может повториться и в Украине, так как киевский рынок точь-в-точь повторяет московский с отставанием на несколько лет. Тем более, что строители отнюдь не заинтересованы в увеличении предложения, и будут стремиться удержать выгодную для них ценовую ситуацию под контролем, чтоб не допустить обвала цен на рынке. Неспроста они сейчас активно ездят перенимать опыт в Москву…
Четвёртый довод в пользу подорожания жилья – то, что финансовые учреждения продолжают привлекать на рынок жилья всё новых и новых клиентов, снижая сумму первого взноса, а то и вовсе от него отказываясь. Это означает, что возможность жить «не по средствам», покупая квартиру в кредит, по-прежнему будет привлекать на рынок новых клиентов, а значит – раскручивать ценовую гонку. Ведь именно спекулятивный капитал и люди, покупающие квартиры в кредит, которые стремятся приобрести их в условиях роста цен как можно быстрее, и являются одним из факторов ажиотажного спроса на жильё.
С другой стороны, ставки по ипотечным кредитам, вопреки ожиданиям, поползли не вниз, а вверх, переместившись за последние два года от 10-11% до 12-13% годовых в валюте. Вообще, ситуация с ипотечными кредитами довольно противоречивая. С одной, стороны, банки учитывают возросшие вместе со стоимостью квартир риски невозвратов выданных кредитов. И им совсем «не улыбается» в случае снижения цен на рынке оказаться с кучей оставленного им в залог резко подешевевшего жилья. Поэтому они более придирчиво стали проверять документы заёмщиков. Более того, в начале ноября 2006 г. пострадавшие от афёры «Элиты-Центра» вкладчики подали в суд на кредитовавший их банк «Аваль», отказавшись выплачивать предоставленные им кредиты. Этот прецедент может заставить банки более придирчиво проверять наличие всей необходимой документации у строителей.
Понятно, что до бесконечности «разогревать» рынок банки, строители и брокеры не смогут. И вопрос только в том, как долго всё это сможет продолжаться. Ведь существует немало аргументов и в пользу того, что цены на жильё могут всё-таки снизиться. Рассмотрим и их.
Причины, по которым цены на жильё могу снизиться
Сторонники «обвального» сценария на рынке жилья подкрепляют свои доводы тем, что стоимость земли в Киеве и его окрестностях достигла заоблачных высот. Цена от $15 тысяч и выше, которую просят за сотку владельцы не самых элитных участков, является явно нереальной по сравнению с ценами на землю в Европе. Не может земля в отсталой по сравнению с западными мерками Украине стоить дороже, чем в странах европейского сообщества. Теоретически довод вполне верный. Но в Украине и подержанные иномарки, вопреки логике, стоят куда как дороже, чем в Европе. Так что и на строительном рынке цены вполне могут вырасти без всяких на то объективных причин. Точнее, вполне объяснимые причины «необъяснимого» подорожания жилья, конечно же, есть, но мы поговорим о них ниже.
Аргумент номер два в пользу спада цен на жильё – уменьшение в 2006 г. количества сделок по покупке квартир. Риэлтеры не очень любят обнародовать эти цифры, но количество сделок в 2006 г. упало в разы. И, по сути, предложение квартир начало опережать спрос. Однако на практике это пока не приводит к заметному снижению цен. Спекулятивный капитал уменьшает объемы нового инвестирования, но не спешит расставаться с уже купленными квартирами.
Как видим, в пользу двух совершенно противоположных сценариев развития событий – роста цен на жильё и, наоборот, обвала на рынке – существуют вполне резонные аргументы. Так как же будет развиваться ситуация? Казалось бы, роста реального потребительского спроса на жильё не предвидится. Средняя зарплата в Киеве, которая является самой высокой в Украине, и составляет по данным Госкомстата, $350-400, делает невозможным покупку жилья в столице для большинства её жителей и приезжих. Даже если учесть, что реальный доход киевской семьи среднего класса составляет $1500-2000 – всё равно для покупки двухкомнатной квартиры площадью 70 кв. м при стоимости одного метра $1500 (очень невысокая стартовая цена для киевских новостроек) потребуется свыше $ 100 тыс. Это означает, что даже при самой жесточайшей экономии на выплату кредита и процентов по нему уйдёт свыше 10 лет. При этом многие из тех, кто может взять кредит и купить квартиру, уже это сделали. Вот почему даже риэлтеры, во многом способствующие раскрутке цен, уже не видят причин для их дальнейшего роста. И, тем не менее, цены растут.
Причина столь необъяснимых, казалось бы, явлений на рынке, скорее всего, скрывается в давлении на рынок теневых финансовых потоков. Это всевозможные незарегистрированные и не платящие налогов производства, контрабанда, «откаты» чиновникам. Понятно, что все участники этой финансовой цепочки никоим образом не декларируют свои доходы и не фигурируют в официальной статистике. Но влияние на строительный рынок теневая экономика оказывает немалое. Всё то, что столичная бюрократическая пирамида получает в виде взяток за разрешения от строителей, которые они затем «отбивают» в цене квартир, она вкладывает всё в то же жильё в столице и пригороде, тем самым поддерживая платежеспособный спрос на него. И именно эти официально нигде не задекларированные деньги продолжают давить на рынок, позволяя ценам расти. Взятки, в отличие от зарплат, не имеют ценового потолка. Нелегальному капиталу на рынке недвижимости, в сущности, безразлична цена квартир (вырастут цены на квартиры – увеличится и сумма взяток). И это создаёт парадоксальную ситуацию – спроса, казалось бы, нет. А цены растут.
По сути, аналитикам рынка надо бы анализировать не соотношение спроса и предложения на рынке жилья, а коррупционность украинской экономики как фактора роста цен на недвижимость. Поэтому ответ на вопрос, будет ли расти цена на квартиры в Киеве, заключен не столько в реальности увеличения объёмов ввода жилья в ближайшие годы, сколько в уяснении того, в состоянии ли украинская власть справиться с коррупцией. Ведь именно сверхприбыли чиновников, которые они вкладывают в недвижимость, возможно, и являются тем неопознанным агрегатом, раскручивающим внешне необъяснимый рост цен на квартиры. Именно бюрократия, в первую очередь – столичная, давно уже превратилась в весьма преуспевающий и, кстати, многочисленный средний класс, которого, по официальной статистике, в Украине просто не существует. Поэтому то, что не в состоянии заплатить за квартиру среднестатистический украинец, вполне в состоянии заплатить среднестатистический украинский чиновник. Снижение цен на квартиры может произойти, когда насытится именно этот, так сказать, не задекларированный спрос. Но, похоже, это произойдёт ещё не скоро.