При всем богатстве выбора элитарная недвижимость — редкость для Киева.
Надпись «элитарные квартиры» можно встретить повсюду, но лишь немногие компании могут позволить себе строить по-настоящему элитарное жилье. Возможно, потому, что не вполне понимают, о чем идет речь, а может быть, по инерции — мол, в условиях дефицита за элитарную недвижимость сойдет любая. Помочь не только покупателю, но и застройщику призван единый классификатор, разработанный «Украинской строительной ассоциацией». Из него можно узнать, какими должны быть стены элитарных домов, сколько машин в расчете на одну квартиру должно умещаться в паркинге и вообще — быть в курсе многих других подробностей.
Что такое элитарное жилье, каковы его атрибуты и подпадает под это определение что-то из построенного в последнее время в столице? На эту тему редактор нашего бюллетеня общался с руководителем пресс-службы известной столичной компании «Київ Житло-Інвест», которая посвятила себя сложному делу популяризации классификатора, — Владимиром Германовым.
— Владимир, говоря словами известного героя, элитарное жилье — дело тонкое. Но почти наверняка есть представление о том, каким оно может и, более того, должно быть. Можно ли охарактеризовать жилую «элиту» двумятремя фразами?..
— Самое интересное, что элитарным жильем до недавнего времени можно было называть практически любое жилье, которое находится в центральной части города. Существовал определенный социальный стереотип престижности района, а показатели комфортабельности, качества жилья как бы отступали на второй план. Так, в свое время в центре Киева по известным причинам один за другим появлялись целые кварталы, застроенные «хрущевками». Конечно, в них селились прежде всего работники расположенных рядом предприятий. Такое жилье, естественно, никоим образом нельзя отнести к категории элитарного. Самое печальное в том, что в тех условиях, когда новое жилье можно было сравнивать со старым, термин «элита» всплывал как бы сам по себе, мол, «элита» — значит лучше, чем то, что было до сих пор. Сейчас же «Украинская строительная ассоциация» представила классификатор, который предлагает застройщикам другие стандарты строительства, в том числе и элитарного жилья, а также его оценки. Эта классификация в первую очередь призвана помочь потребителю.
— А на чем основывается классификатор? Брались ли за основу западные образцы?
— Разработчики классификации попытались взять за основу классификатор, разработанный для гостиниц, но опыт показал, что существуют яркие особенности национального рынка недвижимости. Классификатор предусматривает возможность адекватной оценки объектов как на первичном, так и на вторичном рынке, хотя для вторичного рынка это достаточно сложно, а иногда и вовсе невозможно: слишком уж разное жилье, от «сталинок» до домов брежневской эпохи и далее.
— Таким образом, классификатор все еще на стадии становления?
— Несомненно, потому мы просим, чтобы по его поводу высказывались специалисты, аналитики и все, кто неравнодушен к судьбе рынка. Классификатор пока нельзя считать панацеей от всех бед, неким законом, который будет определять функционирование рынка. Главное — изменить стереотипы в сознании людей. Опять-таки, пока классификация нужна, но лет через пятнадцать-двадцать, по прогнозам специалистов, эта потребность полностью отпадет в связи с естественной заменой старого жилья массовых серий новым, уже сегментированным по классам.
— Но ведь жилье придется и строить, и продавать?
— Конечно, но если люди привыкнут к предложенным постулатам, это не будет представлять сложности. Сейчас же, если приглядеться к рынку, мы увидим, что практически не строится ни жилье категории «de luxe», ни жилье социальное. Большинство возводимого сейчас жилья — это жилье эконом- и бизнес-классов. Конечно, за последнее десятилетие успели поменяться и требования к недвижимости. Поэтому даже квартиры эконом-класса, построенные в 90-е, в сознании одних выступают атрибутами роскоши, а другие уже из них выросли. Большинство покупателей ориентировано на эконом- и бизнес-классы жилья, поскольку те, кто покупает новое жилье, обычно представляют средний класс. Это — золотая середина. Когда я слышу, что компания возвела дом класса «элит», мне всегда хочется спросить, что же, собственно, подразумевает этот термин в конкретном случае, «de luxe» ли это или, может быть, «премиум». Ясно одно: компания позиционирует себя на рынке в качестве компании, возводящей дорогое жилье. В то же время если оценивать возводимое сегодня в Киеве жилье по разработанным «УСА» параметрам, то чаще всего его придется отнести к категории эконом- или бизнес-класса. Если меня спрашивают, для чего нужна классификация, я обычно отвечаю: в первую очередь для того, чтобы определить тенденции на рынке, ценовую динамику, сделать процесс ценообразования более прозрачным и понятным.
— А есть ли дома, которые не подпадают под классификацию?
— Скорее те, которые не совсем под нее подпадают, на что, конечно, повлияло время. Например, те же «хрущевки». Пока есть масса вопросов, на которые нельзя ответить. Именно поэтому «УСА» инициировала разработку и утверждение единой классификации жилой недвижимости. Это момент, несомненно, связанный с введением некой корпоративной этики. Мне кажется, что он в значительной степени может знаменовать совершенствование рынка, придание ему прозрачного характера.
— Наверное, чтобы восприниматься на уровне категорического императива, такая классификация должна стать чемто вроде законодательного акта?
— Однозначно сказать сложно. С одной стороны, это было бы неплохо, с другой стороны — сама классификация не может служить догмой, иначе пришлось бы проработать и предусмотреть все до мельчайших подробностей, чтобы ни у кого не возникало сомнений в том, что такой документ необходим. На рынке не обойтись без определенного механизма структурирования недвижимости. Какой компромисс можно будет найти, сейчас сказать трудно. Может, подключатся общественные слушания, возникнут другие варианты взаимодействия заинтересованных сторон. Минстрой уже высказался в пользу подобной классификации. Однако сейчас главное — получить одобрение общественности. Важно, чтобы участники рынка были готовы к такой революции.
— Наверное, при наличии классификации проще будет анализировать тенденции на рынке?
— Конечно. Проще станет покупателю, проще станет и продавцу. Но, чтобы придать этому документу универсальный характер, потребуется взаимодействие всех, в первую очередь больших игроков: крупных застройщиков, агентств недвижимости и пр. Понятно, нужно движение навстречу друг другу. А потребителю это упростит поиск объекта, поскольку перед глазами у него будут четкие параметры. Покупатель будет легко находить свою ценовую нишу. Например, для покупателя элитарного жилья цена не является определяющим фактором. «Мне хочется, — думает такой покупатель, — чтобы окна выходили в сад, чтобы можно было бросить взгляд на цветущий склон или на речную воду». В строительстве элитарного жилья превалирует индивидуальный подход. В то же время, скажем, вид из окна в ДСН вообще не прописан, хотя это ценообразующий фактор. Могу сказать одно: чем выше класс, тем весомее роль вкуса. От того, насколько застройщик сумеет увязать с ним свои планы, и зависит его успех — и в будущем, и сегодня…
Игорь Андрущенко