С одной стороны, мнение почетного президента корпорации «Познякижилстрой» Нвера Мхитаряна опровергнуть сложно, с другой — жилье уже превратилось в предмет роскоши, года два-три назад перестав быть предметом первой необходимости.
Впрочем, откуда взяться удешевлению, если Киев становится краше, материалы дорожают, а существующий жилищный фонд уже подходит к критической возрастной отметке.
Сейчас некоторые эксперты опять заявляют, что в столице стоимость квартир достигла пикового уровня, так что обвал цен неотвратим. Между тем кому как не строителю знать ответ на этот вопрос! Именно с этого началась наша беседа с почетным президентом компании «Познякижилстрой» Нвером Мхитаряном.
— Нвер Мнацаканович, так всетаки упадет ли цена? Или тем, кто собирается покупать жилье, бежать за квартирой уже сейчас?
— Со всей ответственностью хочу заявить: никаких оснований для снижения цен на недвижимость нет. Налицо стремление, возможно, даже искреннее, выдать желаемое за действительное. Заявления об удешевлении строящегося жилья подхватывают чиновники и политики — участники парламентских выборов, распространяя соответствующие слухи, в том числе с помощью СМИ. На этой теме легко стать популярным. Нет ни одного аргумента в пользу того, что цены на первичном рынке квартир могут упасть. Что же, подешевела разработка проектной документации или рабочая сила? Зарплаты только повысились. Может быть, налоги уменьшились, НДС сняли? Не было такого и не предвидится. Земельные участки стали дешевле, их выбор — шире, а выдача — прозрачней? Нет. Речь идет о том, что цены на недвижимость, прежде всего качественной новой постройки, обречены расти, тем более когда в государственный оборот входит большая сумма денег, вырученная от приватизации, да еще одновременно со средствами, выделенными на избирательную кампанию. Неоспоримый факт: недвижимость — это единственное вложение средств, которое надежно при любых обстоятельствах.
— Тогда что изменится в ближайшее время?
— Хотел бы остановиться на одном принципиальном моменте: когда делается акцент на цене строящегося жилья, в стороне остается вопрос качества. Есть немало примеров, когда заказчики — фирмыоднодневки, которые сегодня бурно размножаются в Украине, — просто нажимают на проектантов: «Нам нужен дешевый дом!» При этом выбираются дешевые материалы (не мне вам объяснять, что цена была и остается синонимом качества), упрощаются (читай — нарушаются!) проверенные временем строительные технологии. Неизвестно, кто хозяин этих фирм, созданных под единичный проект, и какую ответственность он несет. Зачастую квартиры в одном доме продаются — и фирма исчезает, даже не заплатив налоги. А ведь какова мировая практика? Новая строительная компания вначале имеет право проектировать и строить только двухэтажные здания, через несколько лет — пятиэтажные и лишь через 1012 лет успешной эксплуатации готового жилья берется за дома выше двадцати этажей. У нас же только в Киеве за последние дватри года появились сотни новых фирмзастройщиков. И берутся они исключительно за сложнейшие в плане особенностей застройки участки в центре столицы. Поэтому не сомневаюсь, что стоимость недвижимости, возведенной надежными строительными фирмами, будет только расти. За качество жилья они отвечают именем, а оно дорогого стоит. Известное имя — гарантия вашего спокойствия. И вопрос здесь даже не в престиже. Если два здания стоят рядом, выбирать следует то, которое построила известная компания. Возможная разница в цене окупится вашей уверенностью в том, что приобретение на самом деле выгодно: качественное жилье известных фирм с годами становится только дороже. Этот факт прекрасно известен риэлторам.
— На какую же роль в государстве рассчитывают строители?
— Во многих странах мира именно программа массового строительства жилья стала главным «лакомством» для прочих отраслей экономики, локомотивом роста благосостояния государства в целом и его граждан в частности, — ведь это самая близкая обыкновенному потребителю отрасль. Только прямые поставки строительству обеспечивают работу едва ли не трех десятков сфер промышленности — от химической до металлургической. Со строительством прочно связано производство мебели, осветительных приборов, бытовой техники. Кредитование покупки недвижимости — основа деятельности банковской сферы. Наличие жилья помогает решать демографическую проблему. Недавно шла массовая рекламная кампания с лозунгами вроде: «Країні не вистачає Нобелівських лауреатів. Кохаймося!» Гораздо продуктивнее для повышения рождаемости, однако, были бы другие лозунги — к примеру: «В країні є доступне житло! Кохаймося!» И, конечно, необходимо, чтобы это соответствовало действительности!
— У киевлян между тем много вопросов касательно выделенных под новостройки участков, в том числе в исторической части города…
— По решению Киеврады строительная компания, прежде чем защищать в Главкиевархитектуре свой проект, должна согласовать его с жителями близлежащих домов. Чтобы согласование не превратилось в фарс, процедуpa общественного обсуждения должна быть быстро и максимально четко прописана в соответствующем законе — с акцентом на том, что реализация строительных проектов зависит от их ценности для общественности и соблюдения застройщиком норм законодательства, а не от мнения, зачастую предвзятого, отдельных заинтересованных граждан. Кроме того, должна быть ответственность, прежде всего административная, за неправомочные действия при реализации утвержденных проектов строительства. Все вопросы необходимо решать, руководствуясь санитарными, экологическими, пожарными и прочими нормативами, после проведения экспертизы грунтов и устойчивости соседних домов. Впрочем, как по мне, согласование проекта с жителями — это всетаки обязанность городских властей, а не строителей. Именно так, по крайней мере, обстоят дела, например, в Объединенных Арабских Эмиратах. Есть генеральный план города — и градостроительный совет заблаговременно решает, что и на каком участке можно строить: скажем, участок № 5 отводится только под магазин, № 7 — под гостиницу, № 12 — под жилой дом и так далее. Генплан там предлагает трехмерную планировку: определяется не только пространство по периметру, но и максимальное число этажей. Кроме того, от будущих построек зависит и цена земли. К примеру, на генплане рядом значатся одинаковые по размеру участки, но стоят они миллион и 5 миллионов долларов. Оказывается, что на одном из них будет четырехэтажное здание, а на другом — двадцатиэтажное. То есть цена земли назначается строго по генеральному плану, с учетом будущей прибыли собственника и потребностей города. Я думаю, подобный план следует немедленно создать для столицы, а уже по его образу и подобию — для других крупных городов.
— Остается надеяться, что он когданибудь появится и даже будет работать. Другое дело — цена недвижимости. Как Вы считаете, почему киевская недвижимость попала в десятку самых дорогих в мире?
— Мне интересно, кто раздает эти места и по каким признакам. К примеру, «Познякижилстрой» продает квартиры в среднем по 1600 долларов за квадратный метр. Московские цены существенно выше, не говоря уж о ценах мировых: квадратный метр аналогичного по расположению и классу жилья в Германии стоит около 5 тысяч долларов, в Швейцарии — 1214 тысяч, в Майями — примерно столько же. Немецкий инженер, работающий в корпорации, до сих пор удивляется: как одну и ту же работу у нас выполняют не менее качественно и при этом гораздо дешевле, чем у него на родине. Возможно, если речь идет о соотношении средней зарплаты и стоимости жилья, действительно имеет место серьезная диспропорция. Но спрос на квартиры при этом не падает: скажем, «Познякижилстрой» сейчас возводит дом в Дарницком районе, так там квартиры разбирают, как горячие пирожки. Между прочим, спрос на высококачественное жилье в столице не удовлетворен: практически на каждую квартиру — дватри возможных покупателя. Люди понимают, что жилье лучше приобрести дороже, ведь для семьи эта покупка — главная, в ней заинтересованы и дети, и внуки. Поэтому они предпочитают экономить на чемто другом. К слову, приемлемых вариантов для выбора достаточно. Та же корпорация «Познякижилстрой» предлагает очень хорошее сочетание цены и качества. И ее квартиры с годами становятся только дороже.
[Недвижимость Киева, 02 марта 2006]